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2018年，买房还是买股？当然是……
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作者：斧王保护协会
来源：港股那点事（hkstocks）
投资像大山一样古老，以前发生的事，现在会发生，将来还会发生。
——杰西·利弗摩尔
最近，港股A股的房地产再次蠢蠢欲动。
有些朋友来问我，房地产股票是不是出现了一个比较确定性的盈利机会，是不是可以大胆把房子卖了，买入房地产股票？
其实这个问题并不新鲜，每当看到高耸如云的房价的时候，很多人都会疑问：这么高的房价，我们到底还能不能买？
笔者先开门见山抛出结论：2018年去买房，大胆地买。
如果把中国家庭看成一家公司，那么这家公司的资产负债表中占比最大的资产就是房产。
根据西南财经大学教授甘犁的统计，在中国家庭的资产中房地产占比已经达到了68%，而北京和上海则高达85%，而美国仅为36%。
中国人为何独独热爱房产？透过现象看本质。
中国人钟情房产，固然与传统文化中的安土重迁有关，但是更重要的是跟中国房地产特殊性，以及我国金融市场发展程度低、投资品种有限等有关。
投资，目的就是追求收益，最好还能稳健点。
为什么说房地产是最好的投资标的？下图是过去十年大类资产收益图，只房地产是唯一真实收益率长年雄踞榜首的资产。
除了2014年同比下降了2.18%，其余年份中都是涨的，更重要的是一半时间里都是涨幅居前的。
注意，图中的收益率都是纯涨幅，如果考虑到杠杆因素，买房的首付一般是30%，也就是说，房产投资的真实收益可以再放大三倍。
少壮不买房，老大徒伤悲啊，筒子们
看看那些上知天文地理，下知财务宏观的股市民工们，他们兢兢业业得在二级市场上打拼。
2007年，股市6000点，变卖家产，满仓；2015年，股市5000点，为国接盘，加八倍杠杆，满仓。
他们也想骏马金鞍，也想琼楼碧瓦，可是错误的地方做了错误的事情，最终难免捐躯赴国，英雄含泪。
更重要的是房地产的波动性也是最小的，是居民可以大胆加杠杆的领域。
而其他的原油、债券、股市等投资品种，相信很少有人敢如此大手笔借入资金买进。
房贷利息长年不超过5%，如此低的资金成本，也是普通人唯一有机会能够低成本加杠杆的资产。
因此，很多人房子叫做"房票"，意思就是买了房子就坐上了家庭资产增值这列动车。
试想一下，一个稍微有些钱的人能选择配置的资产是非常有限的。
A股过去十几年的投资回报率都是有目共睹的，而且波动性还很大，港股好一点，但是过去没有渠道，现在有了港股通，要比以前好一些；债券的收益就差点。
能兼具收益率和稳健性的，放眼望去，只有房地产。
错过了过去十年，你就错过了一半的大国崛起；再错过未来十年，你又会错过什么？
还有人会反驳，北上广深的租售比不到2%，但是这是用最新的房价和租金去比的。
如果早一些时候就配置房产，现在的租金甚至可能都能覆盖掉之前的月供了，回报是远超过A股的股息率的。
当然，声讨过去十年有没有买房，这种问题意义并不大。
对于我们而言，在新的一年房地产到底能不能买，这才是我们真正关心的问题。
房地产是刚需，房价再高，房子也很好卖的秘密所在！
房子是用来住的。中国人口众多，有巨大的住房需求，最重要的是城市化刚过半程。
有人问，房子这么贵，大家买得起吗？对不起。
你买不起，不代表别人买不起；别人买不起，不代表他的父辈、爷爷辈一起攒钱买不起。
请记住，中国的80后90后是独生子女，他们的房子不是一个人的事，是双方家长三代人的事。
当80后90后一窝蜂地涌向大城市，特别是一二线城市的时候，买房就不是一代人的事，而是全国人民的事。
这就是房价再高，房子也很好卖的秘密所在！
在中国，商品房市场的历史仅仅只有自1998年房改以来的二十年历史。
商品房实际上建了多少，真的足以应付浩浩荡荡的"进城"大军么？
我们仔细观察下图，5年以来，商品房销售面积一路下行。
其中，除了在2015年政策宽松期销售面积有所提高外，其他年份都是不断下降。
这也就是说，过去五年商品房，应对源源不绝的城市化人口，我们选择的不是增加这个消费群体的供给，反而不断遏制他们的需求。而我们知道，活火山终究有爆发的一天。
地方政府是高房价的最大获益方
有人说，房地产的风险来自于政策调控导致的流动性风险。
他们认为，房价会被政府这一次的铁腕政策一撸到底。
那么，让我们回顾一下此轮房地产调控，并将其放到十余年的调控历史中去，看看你们期待的场面到底会不会到来。
这一轮的调控的故事开始于2015年下半年。
我们可以看到一线及二线城市房价，从2015年的底部开始一波迅猛的拉升，彼时，熬夜排队抢房的景象处处可见，各城市地王此起彼伏。
面对直冲云霄的房价，2016年10月，管理者出手了。
一系列限地王、限贷政策上马。将在高速上两百马力疾驰的房价半路拦下。随后，房价开始刹车，横盘回调。
2017年3月，政府再度加码限售等新的调控政策，禁止购房者在规定时间内卖出。
截至今日，限售的城市已经累计近50个，限购周期至今已达15个月。
从调控效果上来看，房价可谓党性优良，说不涨就不涨，政府的有形之手药到病除。
但是实际结果是，各大城市房价开始横盘，或者回调，而回调幅度相对全年涨幅可以说是忽略不计。
可是杀敌一千，自损八百。调控并非常规手段，地方政府在调控中更是叫苦不迭。
1994年，由于分税制改革不彻底，导致中央和地方在财权与事权方面的不匹配。
据统计，中央占财政总收入比重超过50%；而在支出方面，中央占比却不到20%。地方政府为了发展经济，改善民生，只得靠卖地和向银行贷款等方式为生。
数据不会说谎。
通过对以下数据的考察，我们可以发现限售城市出让金的财政占比、限售城市和所在省份的土地金比例要远高于全国平均水平，依赖性也更强。
意思就是说，地方政府是高房价的最大获益方。土地，就是地方政府的血液。
因此，地方政府当然是乐见房价上涨的，这样他们通过坐上房价上涨的直升飞机，便能够大笔增加土地出让金，赚的盆满钵满。
不过，全国上下，一盘大旗。当中央意志决定调控的时候，他们也不得不出手。
但是到了如今，限购周期至今已长达15个月，等米下饭的日子总不能一直拖下去。过度依赖出让土地为生的地方可能就要先松为快了。
从更宏观看，不止地方财政收入，整个经济发展对房地产的依赖性也很高。
房地产业对GDP的增长贡献率就达到了6%-9%，房地产除了能直接贡献第三产业增加值，对第二产业的建筑、水泥、家电等也有明显的拉动作用，据测算房地产及相关行业对GDP增长的贡献率为35.7%。。
从过去经验看，房地产也是我国经济维稳的主要手段。每次在经济出现疲态时，都会祭出房地产来拉动经济增长。
通过放宽房地产，拉动经济，百试百灵。
比较历年的房地产调控和房价走势，我们能发现存在一个时长大约24-36个月的房地产政策周期，其中政策严控周期大约持续20个月，剩下的时间就是暴涨期。
同样的故事在2007年、2009年、2013年和2015年全都发生过。而到目前为止，2015年底以来的这场调控，已经过去了15个月。
另外，笔者最近看到了下面这张图，当中有什么寓意，读者自行体会。
而在经过两年的销售狂潮中，房地产的库存已经创下2015年以来的新低。
从下图数据就可以看到房地产库存在持续下降，加上强力销售，去化周期明显缩短，十大城市的去化周期仅为8.5个月，而部分三四线甚至低于6个月。
这一点，从上市房地产企业也可以管中窥豹。以房地产业上市公司作为观察样本，计算用存货占总资产比重衡量的地产企业的存货情况。
从数据上看，2011年到2015年底，上市地产企业的存货绝对水平处在历史上明显偏高的状态，与统计局待售面积相互印证。这一时期的前半段，地产企业存货不断的堆积和上升，2014年9月份以后，存货水平开始下。经过这一轮去库存，到今年三季度，上市房地产企业的存货水平甚至比2009年底的存货水平还要更低一些。
在这种库存条件下，一旦政策上松绑，那么房价还能往哪个方向呢？
实际上，房地产的调控都是调房价控需求，限购限售就是在一个河流筑起大坝，并不能改变水的流向，看似下游的河水变少了，实际上只是在形成一个堰塞湖，一旦放开一个口子，又将是一次报复性的上涨。
毕竟，调控期间因为没有购房资格而上不了车的需求是被积压着的，调控松绑，这些需求就会反应出来。
结语：任志强关于明年房价的判断还是同样尖锐而深刻的
前几天朋友圈疯狂转发《任志强：2018楼市不涨我提头来见！》的文章，虽然文章有标题党的嫌疑，不过任总关于明年房价的判断还是同样尖锐而深刻的。
任志强判断，过去十几个月的调控，实际上压抑了市场需求；随着地方政府手头越来越紧张，房价将越涨越高。
任老的观点笔者也十分欣赏。房子那点事儿，归根到底还是那句老话：不是不报，时候未到。
延伸阅读：看完楼市8年限购路线图，推测出这18个城市房价还要涨（名单）
来源：来源：房屋屋（its-home）、楼市时评（zzlssp）等
就在上个周末，兰州部分区域率先放松限购。
与之前长沙、郑州、武汉、南京等地以“抢人大战”为由，悄悄松绑限购不同，兰州这一次松绑限购，不仅白纸黑字正大光明，而且得到上级“分城调控”政策的支持。
这是一个信号，调控不再一刀切，大多数房价有所回调的二三线城市，势必陆续加入限购松绑的大军。
从历史来看，从1998年住房商品化改革以来，这20年多里，加码与放松本来就是如影随形，轮番上演，毫无新意。
1、十年限购路线图
限购第一次出现，是在2010年。
经过四万亿的大水漫灌，楼市从2008年的低谷中走出，多地房价涨幅超过50%，楼市调控卷土重来，限购第一次出现在北京版的“国十条实施细则”里。
2011年，元旦刚过，限购就从一线城市向二线城市蔓延，南京、武汉、郑州等地集体祭出限购政策，从此限购成为楼市调控标配。
2012年和2013年，多地加码限购，调控形势进一步加紧。
2014年，房价回调，楼市遇冷，经济增长乏力，当年6月，以呼和浩特为起点，大中城市纷纷放松限购，到2016年年初，除北上广深和三亚之外，所有城市都放松了限购。
2016年，一二线城市房价暴涨，限购重启，短短一年时间，超过50个城市加码限购，并且叠加限价、限售等政策，“史上最严楼市调控”可谓名副其实。
2018年前后，在货币形势逆转、信贷收缩、房贷利率上浮等大环境影响之下，部分城市房价开始回调，某些二三线城市库存开始上升，于是在“分类调控”的名义下，多地或明或暗放松限购。
3、这一次，意味着什么？
2018年这一轮限购松绑，背后意味着什么？
其一，经济进入新常态，对房地产的依赖有过之而无不及。
尤其是东北西北的一些城市，经济增长毫无亮点，人口持续流出，除了依靠传统产业之外，恐怕只有房地产这一大经济增长点。
既然房地产维系着经济增长和土地财政的双重需要，那么当增长出现问题时，放松调控，回归房地产刺激之路就不令人诧异。
其二，虽然2015年-2017年的这一轮暴涨，几乎覆盖从一二线到三四线的所有城市，但每个城市基本面不同。
有些城市的上涨有人口和经济增长层面的支撑，有些城市的上涨则纯属投机游戏。
还有些城市的上涨是货币化棚改制造的人为需求。当狂热期过去，自然就能明白，哪些城市的上涨是虚华其里的。
其三，过去的教训仍然没有被吸取。几年前我国房地产的高库存，依靠这一轮的涨价总算去的七七八八；然而，旧的库存刚去，新的库存又来。
雪上加霜的是，这一轮上涨，几乎透支了未来数年的购买力，新的库存靠什么来去？取消限购又如何？
潮退了，才知道谁在裸泳，这句话永不过时。
4、2018，还有机会吗？
目前一二线城市大多数在横盘或下跌，三四线大多数在上涨，这是毋庸置疑的现实。
但是，这并不能说明，今年三四线就比一二线更值得投资。
反而一二线越是跌的厉害，风险就越小，留给我们抄底的机遇就越大。追涨杀跌是大忌，低买高卖才是楼市最佳策略。
比如目前的天津房价，已跌至17年年初水平，北京更是回到了16年的水平，对于之前没有来及买房的人来说，2018年绝对是最佳的上车时机。
而且，最新的国家统计局数据显示，已经有11个一二线城市的新房房价回到了1年前的水平，在经历了一年左右的下跌之后，2018年阶段性底部即将到来。
反观三四线，今年涨的越厉害，房子卖的越多，库存去的越多，将来也就越难转手，被套牢的概率大增。
为什么这么说？
原因很简单，本轮一二线房价上涨，主要是15年货币政策多次宽松导致的结果，是由货币金融引发的经济行为。
而三四线房价上涨，则更多的是由去库存和棚改引发的，是政策导向的结果。
未来，货币金融政策仍会常有，一二线依然会有很多机会，但是去库存和棚改的政策，就很难再出现了。
孰优孰劣，一目了然。（当然，三四线当下房价暴涨的本质是银行及开发商的负债转移问题，我们以后会详细说明）
所以，如果你打算在2018年买房，不论是投资还是自住，都要牢记这3个点。
货币，土地，人口。
同时具备3个点的城市，才能保证在长周期中，涨的最快，价格最牢固。
尤其是人口，是重中之重。当下，货币利好已基本消失，并且确定要消失到2020年。
那么未来这几年，能看的只能2点，即土地和人口，决定了价格的变化。
如果你所在的城市，地比人多，但是它最近在抢人，那么别担心，未来房价相对有保障。
比如最近开始抢人的郑州，武汉，长沙，成都，如果真的能通过各种政策，把人吸引过来，那么未来房价绝对不止现在这个数。
如果你的城市，地比人多，但是依然没有抢人的觉悟，或者没有抢人的能力，那么除了刚需自住以外，不要在房子上多花一分钱。
最后，推荐几个2018年比较看好的城市。
北京，深圳，上海。
武汉，天津，苏州，郑州，合肥，成都，杭州，南京，广州。
青岛，重庆，西安，长沙，昆明，乌鲁木齐。
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